×

Vi påtar oss oppdrag fra hele landet og svarer raskt på telefon og mail.

55 34 57 00

…eller send melding

Hjelp med byggesøknad

Sist oppdatert: 29. jan 2018

En byggesøknad krever at du legger ved tegninger og prosjektering. Prosjektering vil si at det er en plan for arbeidet som viser at det planlagte arbeidet følger alle dagens krav og regler. Vår erfaring fra arbeid med forskjellige kommuner gjør at vi ofte får til en smidig søknadsprosess med et positivt utfall.

Vi i RBE søknader har mange års erfaring med byggesøknader. Vi har spisskompetanse på vanskelige og krevende byggesøknader som bygge nytt bygg, bruksendre rom (f. eks. boder, loft osv. til oppholds- og soverom), tilbygg og påbygg av bolig og bygging av garasjer, uteboder mv.

Klikk for fullsize versjon - Byggesaksbehandling prosessen foregår i korte trekk som illustrasjon.

Relaterte artikler…

Klikk på overskriftene for å vise artikkel…

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel – og motsatt

Artikkelen inneholder nyttig informasjon om bruksendring som kan forestås av tiltakshaver.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel – Hva loven sier

Byggesaksforskriftens (SAK10) § 2-1, sier:

”En må søke om tillatelse til bruksendring når et byggverk skal tas i bruk til noe annet enn det byggverket opprinnelig var godkjent for eller lovlig brukt til. Tilsvarende gjelder for tilrettelegging for annen bruk. Det gjelder også når bruksendringen gjelder del av en bygning, for eksempel å innrede kjellerboder til kjellerstue.”

Den type bruksendring som er nevnt i denne artikkelen kan forestås av tiltakshaver (se Byggesaksforskriftens § 3-1, bokstav c).

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel – oversatt til norsk

Å ta tilleggsdel av bygning i bruk som hoveddel, eller omvendt, er en søknadspliktig bruksendring. Dette er en bruksendring som kan forestås av tiltakshaver. Det vil i praksis si at tiltakshaver selv kan være ansvarlig for prosjektering (skriftlig planlegging), byggesøknad og utførelse.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel – Betydning av faglige uttrykk

Rommene i en bolig kan plasseres i to kategorier: hoveddel og tilleggsdel. Begreper som ”primærrom” og ”oppholdsrom” er ikke reelt for søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven.

Med hoveddel menes: Oppholdsrom, soverom, kjøkken, kjølerom, entre, vindfang, bad, dusjrom, toalett, vaskerom, badstue, rom for svømmebasseng, trimrom, solenergirom som brukes som oppholdsrom også om vinteren (isolert, f.eks innglasset balkong, vinterhage e.l.), rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom disse rommene.

Med tilleggsdel menes: Boder, oppbevaringsrom, garasje, tekniske rom (ventilasjonsrom, fyrrom, heismaskinrom, søppelrom eller liknende), solenergirom som ikke kan brukes som oppholdsrom om vinteren (uisolert, f.eks innglasset balkong, vinterhage e.l.), balkonger, terrasser, portrom, arkader og andre åpne arealer, rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom disse rommene, og mellom disse rommene og hoveddel.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel – byggesøknad med vedlegg

Byggesøknad for denne type bruksendring skal ha de nødvendige vedlegg som gir kommunen nok informasjon til å kunne behandle byggesøknaden. Hvilke vedlegg som er nødvendig kan variere.

Situasjonskart: kommunen vil som regel ha situasjonskart som viser tiltaket tydelig markert. Her er det som regel få markeringer som er påkrevd.

Tegninger: Det må vedlegges tegninger som viser nøyaktig hva bruksendringen går ut på. Snitt- og plantegninger er vesentlig.

Snittegning viser bygningsmyndighetene hvilken romhøyde det omsøkte arealet vil få. Vindushøyde vil også fremgå av snitt. Snitt er mest relevant om tiltaket gjelder bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, da det aktuelle arealet trolig vil få skjerpende tekniske krav (m2, m3, lys og utsyn med mer). Merk at tekniske krav er endret etter 01.01.2016.

Plantegninger forteller bygningsmyndighetene hvordan planløsningen vil bli, og om det omsøkte arealet tilfredsstiller gjeldende forskrifter.

Fasadetegninger vil også være aktuelt om tiltaket gjelder bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Bygningsmyndighetene vil se om rommene har tilfredsstillende egenskaper for lys, utsyn og rømning.

Dokumentasjon på nabovarsling kan også være aktuelt om bruksendringen vil berøre naboers interesser. For eksempel vil nok de fleste naboer sette pris på å få vite at det nærmeste rommet ikke lenger skal være bod for oppbevaring av klær, men snart et øvningsrom for familiens tenåring. Normalt vil det derimot ikke være påkrevd med nabovarsling.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel – unngå fellene

Å bruksendre et areal kan utløse ny søknadsplikt. For eksempel kan bruksendring fra bod til våtrom (bad/wc/vaskerom) gjøre at arealet tilfredsstiller kravet til egen boenhet. Denne boenheten vil da utløse søknadsplikt.

Les mer: Opprettelse av selvstendig boenhet

Ved bruksendring må man også påse at nødvendige romfunksjoner ikke forsvinner. Etter dagens forskrifter stilles det krav til innvendig lagringsplass, og ved å fjerne denne må man synliggjøre hvordan lagringskapasiteten ivaretas.

Byggesøknad for påbygg

Artikkelen gir informasjon om de regler som gjelder ved innsendelse av byggesøknad for påbygg. Artikkelen gir informasjon om påbygg innenfor tiltaksklasse 1.

Påbygg er et søknadspliktig tiltak der man bygger i høyden over eksisterende areal, og der det bebygde arealet (BYA) ikke økes. Påbygg må ikke forveksles med tilbygg, der man øker eiendommens BYA.

I henhold til plan- og bygningsloven (Pbl. § 20-3) er påbygg søknadspliktig med krav til ansvarlige foretak. I praksis betyr dette at kvalifiserte foretak må ta ansvaret for byggesøknad, prosjektering og utførelse. Noen påbygg stiller også krav til uavhengig kontroll. For å kunne godkjenne en byggesøknad for påbygg må kommunen vite HVA som skal bygges, HVOR det skal bygges, og HVEM som skal ha ansvaret.

Målsatte plan-, snitt- og fasadetegninger gir kommunen et bilde av hva som skal bygges. Tegningene skal være i målestokk, samt inneholde alle opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne vurdere tiltaket opp mot gjeldende bestemmelser (reguleringsplan og/eller kommuneplanens arealdel).

Inntegnet situasjonskart med alle nødvendige mål viser hvor tiltaket skal plasseres på eiendommen. Situasjonskartet må være godkjent for byggesøknad, og ikke eldre enn 1 år.

Gjennomføringsplan og søknader om ansvarsrett viser hvem som skal prosjektere, utføre og eventuelt kontrollere tiltaket.

Følgende fagområder er vanlige i en byggesøknad for påbygg:


Prosjektering:

  • Arkitektonisk utforming (estetikk)
  • Konstruksjonssikkerhet (konstruksjoner i tre og/eller betong)
  • Bygningsfysikk
  • Våtrom

Utførelse

  • Tømrerarbeid
  • Murerarbeid
  • Våtrom

Uavhengig kontroll

  • Fuktsikring av våtrom

En byggesøknad for påbygg vil normalt inneholde følgende:

  • Følgebrev til kommunen
  • Søknad om tillatelse til tiltak
  • Opplysninger om tiltakets ytre rammer
  • Opplysninger gitt i nabovarsel
  • Kvittering for utført nabovarsling
  • Inntegnet/markert situasjonskart i lesbar målestokk
  • Målsatte plan-, snitt- og fasadetegninger i målestokk
  • Gjennomføringsplan
  • Signerte erklæringer om ansvarsrett
  • Estetisk redegjørelse

Byggesøknad for terrasse

Artikkelen gir informasjon om de regler som gjelder ved innsendelse av byggesøknad for terrasse.

Definisjon

En terrasse defineres slik av Direktoratet for byggkvalitet:

«Planert avsats for uteopphold, med eller uten platting, og med direkte atkomst fra terreng, ikke overbygd.» – DIBK. En terrasse må ikke forveksles med veranda eller balkong.

Terrasse unntatt søknadsplikt

Byggesøknad for terrasse – høydebegrensninger

Bygging av terrasse kan være unntatt søknadsplikt. For at dette skal gjelde må man passe på at terrassegulvet ikke er høyere enn 0,5 meter, normalt regnet fra terrengets gjennomsnittshøyde rundt terrassen. En slik terrasse inngår ikke i begrepet «tiltak», og faller dermed utenfor lovens krav og bestemmelser. Avstandsbestemmelsene i plan- og bygningslovens § 29-4 gjelder ikke for en terrasse unntatt søknadsplikt (veiledning til SAK10 § 4-1, bokstav b).

  • OBS: Lokale bestemmelser (kommuneplanens arealdel og/eller reguleringsplan) kan inneholde begrensninger ut over dette.
  • TIPS: Kontakt kommunen for å avklare om din terrasse er unntatt søknadsplikt.

Byggesøknad for mindre terrasse

Skal du bygge en terrasse som er over 0,5 meter over planert terreng gjennomsnittsnivå, og opp til overkant dekke, må denne omsøkes. Innholdet i en byggesøknad for terrasse i denne kategorien kan variere noe, men som regel ser oppsettet slik ut:

  • Følgebrev til kommunen
  • Søknad om Tillatelse Til tiltak uten ansvarsrett
  • Opplysninger gitt i nabovarsel
  • Kvittering for utført nabovarsling
  • Inntegnet situasjonskart
  • Plan-, snitt- og fasadetegninger
  • Estetisk redegjørelse

En terrasse i denne kategorien er underlagt alle bestemmelser i både lov og forskrift. Dette betyr at du blant annet må undersøke følgende:

  • Tillatt utnyttelse på eiendommen
  • Minste avstand fra terrasse til eiendomsgrense
  • Minste avstand fra terrasse til veg/sporveg

OBS: Byggesøknad for terrasse i denne kategorien gjelder kun for terrasser opp til 70 m2.

Byggesøknad for større terrasse

Skal du bygge en terrasse som er over 0,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå, og opp til overkant dekke, og den i tillegg er over en viss størrelse, vil den være søknadspliktig med krav til ansvarlige foretak. Dette betyr at du i utgangspunktet må overlate prosjektering (skriftlig planlegging), byggesøknad og utførelse til kvalifiserte foretak. Dersom terrassen skal tilhøre en enebolig vil du kunne søke om personlig ansvarsrett som selvbygger om din terrasse skal:

  • bygges i tilknytning til bolig (tilbygg) vil kravet til ansvarsrett(er) starte på >50 m2, eller
  • være frittliggende vil kravet til ansvarsrett(er) starte på >70 m2.

Innholdet i en byggesøknad for terrasse i denne kategorien kan variere noe, men som regel ser oppsettet slik ut:

  • Følgebrev til kommunen
  • Søknad om tillatelse til tiltak
  • Opplysninger om tiltakets ytre rammer
  • Opplysninger gitt i nabovarsel
  • Kvitteringer for utført nabovarsel
  • Inntegnet situasjonskart
  • Plan-, snitt- og fasadetegninger
  • Gjennomføringsplan
  • Erklæring om ansvarsrett
  • Estetisk redegjørelse

Byggesøknad for tilbygg

Artikkelen gir informasjon om de regler som gjelder ved innsendelse av byggesøknad for tilbygg. Artikkelen gir informasjon om tilbygg innenfor tiltaks klasse 1.

Et tilbygg er en utvidelse av et byggverk der man bygger utover – altså at man øker bygningens grunnflate (BYA). Tilbygg må ikke forveksles med "påbygg”. Et påbygg, der man bygger i høyden, er søknadspliktig med krav til ansvars retter, men dette er ikke alltid tilfellet med et tilbygg.

Byggesøknad for tilbygg – unntatt søknadsplikt

Etter 1. juli 2015 ble det åpnet for at tilbygg opp til 15 m2 kan oppføres uten søknad. Endringen gjelder tilbygg som tilfredsstiller følgende krav (listen er ikke uttømmende):

  • Tiltaket må være i samsvar med plan- og bygningsloven
  • Tiltaket må være i samsvar med gjeldende plan (kommuneplanens arealdel og/eller reguleringsplan/bebyggelsesplan
  • Tiltaket må være i samsvar med vegloven og jernbaneloven
  • Tilbygget kan ikke inneholde rom til varig opphold eller beboelse (kjøkken, stue, soverom, våtrom eller andre rom som inngår i husets hoveddel, slik som entré, gang, isolert vinterhage med videre)
  • Tilbyggets areal må ikke overskride 15 m2 (samlet BRA / BYA)
  • Tilbygget må være understøttet
  • Avstand til nabogrense må være minimum 4 meter, dersom det ikke står noe annet i reguleringsplanen
  • Tiltaket må ikke plasseres over vann- og avløpsledninger som ligger under bakken.

Byggesøknad for tilbygg opp til 50 kvm – byggesøknad uten krav til ansvarsretter.

Om tilbyggets fotavtrykk (BYA) og bruksareal (BRA) ikke overskrider 50 m2 kan dette omsøkes uten ansvarlige foretak. Med andre ord kan altså tiltakshaver selv være ansvarlig for alle deler av prosessen – fra byggesøknad til oppføring. Unntaket fra krav til ansvarsretter gjelder for et enkelt tilbygg; søknaden kan ikke gjelde for flere tilbygg.

Byggesøknad for tilbygg opp til 50 m2 skal ha følgende obligatoriske vedlegg:

  • Følgebrev
  • Søknad om tillatelse til tiltak uten ansvar
  • Nabovarslingsdokumenter
  • Inntegnet situasjonskart i målestokk
  • Plan-, snitt- og fasadetegninger med inntegnede terrenglinjer
  • Estetisk redegjørelse

Flere vedlegg kan være nødvendig i enkelte saker. Dette kan være (listen er ikke uttømmende):

  • Søknad om dispensasjon
  • Kart med inntegnede frisiktlinjer
  • Søknad om avkjørselstillatelse

Byggesøknad for tilbygg over 50 m2 – byggesøknad med krav til ansvarsretter.

Er tilbygget over 50 m2 (BRA og/eller BYA) skal alle deler av prosjektet ivaretas av kvalifiserte foretak. Foretak(ene) skal besørge prosjektering, byggesøknad, utførelse og eventuell kontroll.

Aktuelle fagområder som normalt må prosjekteres:

  • Arkitektonisk utforming (estetikk/tegninger og romløsning)
  • Geoteknikk (grunnarbeid; fagområdet kan legges under ”konstruksjonsteknikk»)
  • Tømrerarbeid (konstruksjonssikkerhet og bygningsfysikk (radon))
  • Våtrom (kun om tilbygget skal inneholde våtrom)
  • Mur- og betongarbeid (konstruksjonssikkerhet og bygningsfysikk)
  • Rørarbeid (kun om tilbygget skal inneholde våtrom)
  • Brannkonsept (brannsikring mot eventuelle tilstøtende bruksenheter)

Aktuelle fagområder som normalt må utføres:

  • Grunnarbeid
  • Tømrerarbeid
  • Mur- og betongarbeid
  • Rørarbeid (kun om tilbygget skal inneholde våtrom)
  • Våtrom (kun om tilbygget skal inneholde våtrom)

Byggesøknad for tilbygg over 50 m2 skal ha følgende obligatoriske vedlegg:

  • Følgebrev
  • Søknad om tillatelse til tiltak
  • Opplysninger om tiltakets ytre rammer
  • Nabovarslingsdokumenter
  • Inntegnet situasjonskart i målestokk
  • Plan-, snitt- og fasadetegninger med inntegnede terrenglinjer
  • Gjennomføringsplan
  • Signerte Erklæringer om ansvarsrett
  • Estetisk redegjørelse

Flere vedlegg kan være nødvendig i enkelte saker, eksempelvis:

  • Søknad om dispensasjon
  • Kart med inntegnede frisiktlinjer
  • Søknad om avkjørselstillatelse

Byggesøknad for garasje og uthus

Nærmest alle garasjer og uthus er søknadspliktige. Vi hjelper deg med hvilken type byggesøknad som skal benyttes. Vi anbefaler at alle å rådføre seg med kommunen for å avklare søknadsplikt og søknadsform.

Garasjer og uthus som er unntatt søknadsplikt

1. juli 2015 ble det åpnet for at garasjer og uthus opp til 50 m2 kan oppføres uten tillatelse fra kommunen. Endringen gjelder frittstående garasjer og uthus som tilfredsstiller følgende krav:

  • Bygget må være i samsvar med plan- og bygningsloven (pbl.), gjeldende plan (kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og/eller bebyggelsesplan), vegloven og jernbaneloven
  • Bygget kan ikke inneholde rom til varig opphold eller beboelse (kjøkken, stue, soverom, våtrom eller andre rom som inngår i begrepet «hoveddel»
  • Arealet må ikke overskride 50 m2 (samlet BRA og BYA)
  • Avstand til nabogrense må være minimum 1 meter (dersom annet ikke fremgår av gjeldende plan)
  • Avstand til annen bygning må være minimum 1 meter
  • Mønehøyde maks 4 meter
  • Gesimshøyde maks 3 meter
  • Bygget kan bygges i 1+0,3 etasje

Byggesøknad for garasje og uthus opp til 70 m2

Dette krever en byggesøknad uten ansvarsrett; du som tiltakshaver kan selv være ansvarlig for både planlegging, byggesøknad og oppføring av bygget. Bygget kan ikke benyttes til beboelse, noe som innebærer at du ikke kan overnatte i bygningen, men den kan benyttes til personopphold på dagtid (jevnfør SAK10 § 3-1, bokstav b). Garasjen eller uthuset kan oppføres i 1+0,3 etasje, og kan i tillegg være underbygget med kjeller, men merk at himlingen i kjelleren ikke kan stikke høyere enn 1,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Normalt vil en byggesøknad være bygget opp slik:

  • Følgebrev
  • Søknad om tillatelse til tilak uten ansvar
  • Nabovarslingsdokumentasjon
  • Inntegnet situasjonskart (se bilde)
  • Tegninger med inntegnede terrenglinjer
  • Estetisk redegjørelse

Flere vedlegg kan være nødvendig i enkelte byggesaker. Dette kan være:

  • Søknad om dispensasjon fra gjeldende plan (kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og/eller bebyggelsesplan), vegloven og jernbaneloven
  • Kart med inntegnede frisiktlinjer (se bilde)
  • Søknad om avkjørselstillatelse

Byggesøknad for garasje og uthus over 70 m2

Et bygg av denne størrelsen krever en byggesøknad med ansvarsretter; dette betyr at du som tiltakshaver kan normalt ikke være ansvarlig for verken søknad eller oppføring. Kravet til ansvarsretter gjelder også om bygget får et areal på loft som er større enn 1/3 av underliggende etasjes areal. Om garasjen eller uthuset skal benyttes sammen med tiltakshavers enebolig kan tiltakshaver søke om personlig ansvarsrett som Selvbygger.

Normalt vil en byggesøknad være bygget opp slik:

  • Følgebrev
  • Søknad om tillatelse til tiltak
  • Opplysninger om tiltakets ytre rammer
  • Nabovarslingsdokumentasjon
  • Inntegnet situasjonskart (se bilde)
  • Tegninger med inntegnede terrenglinjer
  • Gjennomføringsplan
  • Signerte erklæring om ansvarsrett
  • Estetisk redegjørelse

Flere vedlegg kan være nødvendig i enkelte saker. Dette kan være:

  • Søknad om dispensasjon fra pbl., gjeldende plan (kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og/eller bebyggelsesplan), vegloven og jernbaneloven
  • Kart med inntegnede frisiktlinjer (se bilde)
  • Søknad om avkjørselstillatelse

Byggesøknad for garasje og uthus – plassering

Loven åpner for at frittstående garasjer og uthus på inntil 50 m2 (samlet BRA og/eller BYA) kan plasseres nærmere nabogrense enn fire meter. De fleste kommuner tillater én meters avstand fra nabogrense, uten at det er behov for samtykke fra nabo. Denne plasseringen utløser da ikke krav om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i pbl. § 29-4.

Frittstående garasjer og uthus der et av rommene er større enn 50 m2 BTA, vil få avstandskrav også til bygg på egen eiendom. Avstanden skal da være minimum 8 meter.

Byggesøknad for garasje og uthus – forholdet til øvrige myndigheter

Dersom byggesøknaden er avhengig av uttalelse fra annen myndighet skal kommunen oversende saken for uttalelse. Dette er i henhold til veiledningen til SAK10 § 6-2 som sier at ”bygningsmyndigheten har plikt til å innhente eventuelle tillatelser, samtykker og uttalelser fra de myndighetene som berøres av det aktuelle tiltaket.”

Har du mottatt et nabovarsel?

Denne artikkelen er først og fremst rettet til dem som vurderer å komme med en nabomerknad til et nabovarsel. Innholdet er også relevant for dem som sender varselet, ettersom de skal kunne gjøre rede for de rettigheter naboene har til å ivareta sine interesser.

  • Vurderer du en nabomerknad til et nabovarsel?
  • Hvordan bør du i så fall gå frem?
  • Bør du samtykke?

Om du har mottatt et nabovarsel betyr dette at en av dine naboer eller gjenboere planlegger et rive og/eller byggeprosjekt som kan berøre dine interesser. Ved søknadspliktige tiltak skal søker, som enten er tiltakshaver selv eller en profesjonell part, la naboer få muligheten til å ivareta sine interesser. Dette gjøres i form av et nabovarsel.

Hva bør du så gjøre om du vurderer en nabomerknad?


Sjekk dato for sending:

Du bør først gjøre deg kjent med datoen for sending. Dette gir deg en indikasjon på hvor lang tid du har på deg til å vurdere nabovarselet, og eventuelt komme med en begrunnet nabomerknad.

Plan- og bygningsloven § 21-3, sier:

«I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt» – understreket av oss.

Her vil vi poengtere at fristen løper fra varselet er sendt, og ikke fra datoen som står på konvolutten. Ved rekommandert sending vil det bety at du har 2-5 dager mindre enn datoen på konvolutten skulle tilsi. OBS: Selv om fristen for merknader er utløpt, skal både søker og kommunen vurdere din nabomerknad.

Dine interesser:

Som nevnt er formålet med et nabovarsel at du som nabo skal kunne ivareta dine interesser. Er det noe du mener er feil med prosjektet? Vil prosjektets utforming påvirke din tomt mer enn det du må forvente som nabo?

Plan- og bygningsloven § 29-2, sier:

«Ethvert tiltak … skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» – understreket av oss.

Innholdet i nabovarselet:

Et nabovarsel skal inneholde nok informasjon til at du kan vurdere tiltakets form, funksjon og plassering. Tegninger som viser målsatte fasader, høyder og kart er å regne som et minimum av hva et nabovarsel skal inneholde. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon skal du også motta informasjon om dette, sammen med søkers argumenter for dispensasjon.

Byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2, annet ledd, sier:

«Det skal framgå om tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven. Det skal da beskrives hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra, og begrunnelse for dispensasjonssøknaden.»

Om du mener kommunen ikke bør gis dispensasjon, kanskje fordi det vil gå ut over deg eller din eiendom, vil dette være en god grunn til å skrive og sende en nabomerknad.

Bør du skrive en nabomerknad?

Om du mener at tiltaket går ut over deg eller din eiendom, kan du vurdere å sende en nabomerknad til tiltaket. Hvordan vurderer du om du skal klage eller ikke? Hvordan går du frem?

Om man bør klage eller ikke: Kommunen skal gi igangsettingstillatelse til det omsøkte tiltaket om dette ikke er i strid med lov og/eller forskrift. Hva betyr det for deg? Kommunen skal vurdere eventuelle nabomerknader som er rettet mot tiltaket, og søkers tilsvar til nabomerknadene vurderes samtidig.

Om tiltaket er avhengig av dispensasjon, og kommunen ser at berørte naboers interesser er tilsidesatt, vil dette kunne påvirke utfallet av byggesøknaden. Hvis tiltaket derimot ikke er avhengig av dispensasjon, skal det godt gjøres at nabomerknaden tillegges særlig vekt.

Om det ikke søkes dispensasjon, så bør du i tillegg ta et fremtidig naboforhold med i betraktningen for om du skal klage på et nabovarsel eller ikke.

Hvordan man kan komme med en merknad:

Om du bestemmer deg for å komme med en nabomerknad så er det viktig å bruke tid på klagen, slik at du får frem de viktigste momentene. Som søker ser vi i FRAM svært mange merknader, og majoriteten av disse bærer ofte preg av lite gjennomtenkte resonnementer. Det kan være fristende å «skyte med hagl», altså å få med så mange momenter som mulig. Dette har som regel liten eller ingen effekt.

En god regel er å ta med kun de elementene som er relevante for dine interesser, og som det er sannsynlig at kommunen vil vurdere.

Å klage på elementer som kommunen ikke har anledning til å ta hensyn til er i beste fall bortkastet tid. Man må også huske at nabomerknaden kan i forbli et negativt moment i et fremtidig naboforhold. Nabomerknader rettes til søker, og du kan med fordel be om kvittering for at søker har mottatt merknaden. Søker vil legge merknaden inn i byggesøknaden, slik at kommunen får vurdere dette. Det å unnlate dette er å regne som en grov mangel fra søker sin side.

Bør jeg samtykke i stedet for å komme med en nabomerknad?

Om søker ønsker at du samtykker til tiltaket, bør du normalt sett be om betenkningstid. Om det søkes dispensasjon, kan det være en idé å rådføre seg med profesjonell hjelp, slik at du på best mulig måte kan ivareta dine interesser.

Kan du bygge uten å søke?

De nye byggereglene trådte i kraft 1. juli 2015. Målet er å unnta mindre tiltak fra søknadsplikt, og samtidig sikre en kontrollert utbygging.

Kan du bygge uten å søke?

De fleste vil ikke kunne benytte seg av de nye forenklingene. Det er mange faktorer å ta med i betraktningen her; avstand til veg og sporveg, tillatt utnyttelse av tomten, avstand til vann- og avløpsledninger, samt kravene til brannsikring – bare for å nevne noe. Å bygge i strid med gjeldende lovverk kan fort bli en kostbar affære, og kan i ytterste konsekvens føre til pålegg om rivning av tiltaket.

OBS: Fram Ingeniørkontor AS mottar daglig henvendelser med spørsmål om de nye byggereglene, men muligheten for å kunne bygge uten å søke er ikke noe vi kan vurdere per telefon.

For å kunne vurdere om du kan benytte deg av de nye byggereglene må vi ha tilgang til følgende:

  • Enkle skisser av det ønskede tiltaket
  • Ønsket plassering på tomt
  • Gjeldende plan for området.

Se følgende artikler for mer informasjon om tiltak som er unntatt søknadsplikt:

  • Byggesøknad for tilbygg
  • Byggesøknad for garasje

Opprettelse av ny boenhet

Hvilke krav gjelder ved opprettelse av ny boenhet?

Opprettelse og utleie av leilighet er en sikker og stabil inntektskilde, og i de fleste tilfeller vil man også være unntatt skatteplikt. Mange iverksetter større ombygginger, men uten først å undersøke hvilke krav som gjelder, og uten å sende inn byggesøknad.

Hvordan går man frem? Hvilke krav må man ta hensyn til?

Kan jeg opprette en ny boenhet?

I teorien er det nok mange som, med en del ombygging, kunne klart å fremskaffe et areal som egner seg for utleie. I dagens byråkrati er det derimot ikke automatisk samsvar mellom teori og praksis, og her må huseier være særlig oppmerksom.

Gjeldene byggetekniske bestemmelser (tekniske krav til byggverk: TEK10) gir føringer for hvilke krav som må oppfylles for at et areal skal kunne kvalifisere til å være en godkjent boenhet. Parkering, utearealer, romhøyde, rømningsveier, utsyn og lysforhold er blant elementene som kommunen ser ekstra nøye på ved behandling av en byggesøknad for et slikt tiltak. Plan- og bygningsloven (pbl.), byggesaksforskriften (SAK10) og Tek10 er lovverk som gir rikelig med informasjon om hvilke lover man må forholde seg til.

Tips: Om man selv ikke innehar byggeteknisk kompetanse vil det være fornuftig å innhente hjelp fra en rådgivende ingeniør for å få vurdert sine muligheter.

Hvilke byggetekniske krav gjelder for en ny boenhet?

Ved opprettelse av ny boenhet må man ta hensyn til kravene som til enhver tid gjelder. Det kan være en omfattende prosess å finne frem til alle krav som gjelder, og derfor tar vi her med de viktigste kravene til opprettelse av ny boenhet:

  1. 1. Egen inngang
  2. 2. Fysisk adskilt fra resten av boligen
  3. 3. Alle nødvendige romfunksjoner
  4. 4. Romhøyde
  5. 5. Lysforhold
  6. 6. Utsyn
  7. 7. Innemiljø
  8. 8. Lagringsplass
  9. 9. Brannsikring
  10. 10. Parkering og uteområder

Veiledning

1. Egen inngang:

En selvstendig boenhet skal normalt ha egen inngang; dette vil i praksis si at man ikke skal trenge å benytte en annen bruksenhet sitt areal for å komme til egen boenhet

2. Fysisk adskilt fra resten av boligen:

Boenheten må videre være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen. Det vil si at det ikke er intern forbindelse mellom ”enhetene”.

3. Alle nødvendige romfunksjoner:

En selvstendig boenhet må inneha alle rom som går under definisjonen ”hovedfunksjon”; det vil si stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og toalett.

4. Romhøyde:

Før var det krav om 2,4 meter til underkant himling, mens det i 1997 ble omgjort til en ”anbefalt høyde”. Ved omgjøring til nye boenheter i eksisterende småhus vil utgangspunktet være som for nybygg; det vil si romhøyde 2,4 meter, men med mulighet for høyde ned mot 2.2 meter på deler av arealet (for eksempel i bod, bad og toalett). Ved bruksendring og nødvendig ombygging av eksisterende byggverk kan kommunen gi tillatelse også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader. Det er en forutsetning at endringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.

Hensynene bak kravet om tilstrekkelig romhøyde tilsier at den uansett ikke bør være lavere enn 2,1 m for å ivareta faktorer som lysforhold, romopplevelse, møbleringshensyn, mulighet for ordinær dørhøyde mv. Rom for varig opphold skal ha et volum på minst 15,0 m³.

5. Lysforhold:

Stue og soverom skal ha tilstrekkelig lys og utsyn. En tommelfingerregel er at glassflatene i vinduene bør være minst 10 prosent av gulvarealet i det aktuelle rommet.

6. Utsyn:

Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn. Velger man å følge pre aksepterte ytelser, er man innenfor kravet i forskriften. Disse sier at stue må ha minst ett vindu med underkant glassflate maksimum 1,0 m over gulvnivå slik at det oppnås tilfredsstillende utsyn for både stående og sittende. For øvrige rom for varig opphold er det ikke gitt pre aksepterte ytelser. Det bør tilstrebes sikt til grøntområder der dette er mulig. At det bare er gitt pre aksepterte ytelser for hoved stue, tilsier at kravet til utsyn for øvrige rom for varig opphold ikke fortolkes så strengt. Det må foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfelle basert på rommets funksjon, beliggenhet, antall vinduer og kvaliteten på utsyn.

På generelt grunnlag kan likevel anføres at kravet til utsyn ikke vil være oppfylt dersom det kun er utsyn til vegger i lysgrav, om utsynet er tildekket av snø eller om bare høye personer har mulighet for utsyn fra stående stilling mv. Det må også tas hensyn til muligheter for rømning der det er krav om dette.

7. Innemiljø i kjellerleiligheter:

Godt innemiljø er et viktig element ved opprettelse av ny boenhet. Dette gjelder for alle boenheter, enten de ligger over bakken eller under. Fukt og luftkvalitet er et prioritert område ved godkjenning fra kommunens side.

Fukt er ofte et problem i kjellere, spesielt i boliger bygget før 1970. I eldre boliger var ikke kjellerne ment å brukes til oppholdsrom, noe som preger fuktsikringen. Før man i det hele tatt kan begynne å tenke på å innrede kjelleren, må man derfor sørge for at fuktgjennomslag fra gulv eller vegger og eventuelle lekkasjer blir utbedret. Utvendig isolering av kjellervegger gir normalt best sikkerhet mot fuktskader. Oppgraving, utvendig isolering og oppgradering av utvendig drenering anbefales derfor også for tilsynelatende tørre kjellere. Høy luftfuktighet kan gi fuktskader, og derfor er det viktig å sørge for god ventilasjon og oppvarming i kjelleren om den skal brukes til oppholdsrom. Det betyr at rommene både skal ha tilførsel av frisk luft (f.eks. gjennom ventiler i ytterveggene) og avtrekksventilasjon (for eksempel naturlig avtrekk. Mekanisk avtrekk er å foretrekke).

8. Lagringsplass:

En boenhet skal ha tilstrekkelig lagringsplass. Kravet til lagringsplass er klart definert i TEK10:

  • Innvendig bod: Leiligheter med ett eller flere soverom skal ha innvendig bod på minimum 3,0 m² bruksareal (BRA) gulvareal. For ettroms leiligheter er det kun krav om innvendig bod på minimum 1,5 m² BRA gulvareal. Innvendig bod skal være tilgjengelig fra egen boenhet. Dybden på boden skal ikke være mindre en 0,8 m. Arealet kan deles opp i to, men da skal hver del ha minimum 2,0 m² BRA gulvareal.
  • Sportsbod: Leiligheter med ett eller flere soverom skal ha sportsbod på minimum 5,0 m² BRA gulvareal. For ettroms leiligheter er det kun krav om sportsbod på minimum 2,5 m² BRA gulvareal. Sportsbod er for lagring av utstyr som brukes utendørs (sesongavhengig).

9. Brannsikring:

Dersom en del av bolig skilles ut som en selvstendig boenhet, blir de ulike enhetene egne brann celler som må skilles fra hverandre med branncellebegrensende bygningsdeler. Hver av boenhetene/brann cellene må tilfredsstille krav til rømningsveier, røykvarslere og slokkeutstyr.

Det er tilstrekkelig med én utgang direkte til sikkert sted, dvs. direkte til det fri. Veiledningen til TEK10 sier likevel at det i byggverk hvor det er tilstrekkelig med én utgang til sikkert sted, i tillegg bør være rømningsvinduer i minst annethvert rom. Dersom boenheten i kjeller ikke har egen utgang direkte til det fri, men har rømning via trapp til overliggende etasje må minst annethvert rom for varig opphold ha rømningsvindu.

Rømningsveier, for eksempel korridor eller trapp, som er felles for flere boenheter, må utføres som egne brann celler. Vindu som ligger høyere enn 5,0 m over planert terreng kan benyttes som en av rømningsveiene, når det er truffet tiltak som gir tilsvarende sikkerhet (brannstige, redningstau, rømningsstige av typegodkjent materiale). Vinduer som regnes som rømningsvei må være lette å åpne uten bruk av spesialverktøy og være hensiktsmessig fordelt i lokalene. Vindu i skrå takflater er vanligvis ikke egnet som rømningsvindu. Vindu som regnes som rømningsvei bør være sidehengslet for å gi god funksjon ved rømning. Rømningsvindu må ha høyde minimum 0,6 m og bredde minimum 0,5 m. Summen av høyde og bredde bør være minimum 1,5 m. Svingvinduer med dreieakse, må ha tilsvarende effektiv åpning. Vindu i kjeller kan regnes som rømningsvei når bredden er minst 0,6 m og høyden er minst 0, 5 m. Rømningsvindu som fører til lysgrav må vurderes særskilt i det enkelte tiltak. Slik rømning kan vanskeliggjøres på grunn av snøfall og lignende, noe som betinger vedvarende tiltak, slik som systematisk fjerning av snø. Slike ”organisatoriske tiltak” som del av forutsetningene anses ikke å oppfylle lovverket. Selvstendig boenhet må ha røykvarsler, samt ha enten håndslokkeapparat eller egnet brannslange

10. Parkering og uteområder:

Kommunen stiller til krav til parkering for nye boenheter, og det samme gjelder som oftest for uteoppholdsområder. Gjeldende planstatus for det aktuelle området gir nærmere føringer for hva man må ta med i beregningen ved opprettelse av ny boenhet.

Husk: Prosjektering (planlegging), søknad, utførelse og kontroll i forbindelse med opprettelse av ny boenhet må utføres av ansvarlige foretak.

Reguleringsplan

Rbe AS tilbyr detaljregulering for både private og offentlige tiltakshavere. Kontakt oss i dag utforming av reguleringsplan for din eiendom.

Reguleringsplan – hva loven sier

Plan- og bygningslovens § 12-1, sier:

Tillatelse etter § 20-1, jf. § 21-4 for slike tiltak, kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan.

I teorien vil dette si at det må utarbeides en reguleringsplan før man kan søke om å oppføre byggetiltak som nevnt i pbl. § 20-1. Reguleringsplan er detaljregulering for bruk og vern av mindre og mellomstore områder, og for utforming, bruk og vern av byggverk og uteområder.

Reguleringsplan – økonomisk lønnsomt

Å utforme en reguleringsplan gjør at et område er mer aktuelt for utbyggere. Plan- og bygningslovens § 21-4, sier:

Når søknaden er fullstendig, skal kommunen snarest mulig og senest innen den frist som framgår av § 21-7, gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller I medhold av denne loven.

Dette vil i praksis si at kommunen må gi sin tillatelse om det omsøkte tiltaket er i tråd med områdets reguleringsplan. Om området ikke er medtatt i en reguleringsplan, vil ikke kommunen være underlagt en bestemt behandling frist. For entreprenører, og andre utbyggere, vil dette innebære en ryddigere og mer forutsigbar saksgang.

Reguleringsplan – hvem, hva, hvor og hvordan

Arbeidet med å utforme en reguleringsplan kan variere noe, men hovedmomentene er ofte lik i de fleste prosjekter.

Del 1 – Før oppstart

  • Gjennomgang av prosjektgrunnlaget
  • Møte med forslagsstiller (kunde)
  • Befaring på området

Del 2 – Forhåndskonferanse med planmyndighet

  • Forhåndskonferanse om planlagt reguleringsplan

Del 3 – Oppstartsmøte med planmyndighet, m/ forberedelse


Del 4 – Varsel om reguleringsplan, kunngjøring m/ revidering


Del 5 – Medvirkning

  • Informasjonsmøte m/forberedelse
  • Oppsøkende informasjon
  • Brev til berørte parter (grunneiere, naboer etc.)

Del 6 – Gjennomgang og innsending av forslag til regulerinsplan til kommunen for utlegging til offentlig ettersyn

Selvbygger av egen bolig – en mulighet, ikke en rettighet!

Vil du være selvbygger av egen bolig?

Flere og flere ønsker å benytte seg av muligheten til å bygge sin egen bolig. Lovverket åpner for personlig ansvarsrett for den som ønsker å bygge til eget bruk.

Hvem som helst kan selv søke som personlig ansvarsrett for byggearbeider på egen enebolig eller fritidseiendom, men det er kommunen som avgjør om det skal gis godkjenning. Hovedregelen er at ansvarsretter kun skal gis til foretak; loven åpner imidlertid for at du kan være selvbygger for egen bolig eller fritidsbolig.

OBS: Forenklingene av 1. januar 2016, vedrørende erklæring om ansvarsrett, kommer ikke til sin anvendelse på rollen som selvbygger. Tildeling av personlig ansvarsrett må fortsatt behandles i form av en søknad.

Kan jeg være selvbygger?

  • Det er flere forhold som er avgjørende for om du kan søke om å få rollen som selvbygger:
  • Tiltaket må være innenfor tiltaksklasse 1, med andre og må byggearbeidet være av liten kompleksitet og vanskelighetsgrad.
  • Det er et vilkår at det gjelder byggverk til ditt eget bruk. Enebolig (eventuelt med sekundærleilighet) omfattes, mens tomannsbolig faller utenfor. Også rekkehus faller av samme grunn utenfor.
  • Det må sannsynliggjøres at arbeidet blir utført i samsvar med plan og bygningsloven, byggesaksforskriften, byggteknisk forskrift og gjeldende planbestemmelser. At du søker om personlig ansvarsrett innebærer ikke at du må utføre samtlige arbeidsoppgaver selv. Forskriften er ikke til hinder for at du henter inn kompetanse på områder du selv ikke behersker. Dette kan også være det som får en slik søknad gjennom; om du ikke innehar tilstrekkelig kompetanse bør du vise til at man innhenter kompetansen fra andre. Det er verdt å merke seg at selvbygger ikke kan være ansvarlig for uavhengig kontroll.

Rettigheter og forenklede krav

Selvbygger er unntatt fra visse krav som normalt ville vært stilt til ansvarlige foretak. Byggesaksforskiftens § 6-8 nevner ikke alle disse kravene, men de er å finne ellers i lovverket. Rollen som selvbygger kan også inkludere mer enn mange er kjent med. Vi tar med de viktigste i denne artikkelen:

  • Selvbygger kan være ansvarlig for oppføring av bolig som også inneholder sekundærleilighet (utleiedel) (SAK10 § 6-8)
  • At selvbygger overfor kommunen søker om personlig ansvarsrett innenfor alle funksjoner, innebærer ikke at han må utføre samtlige arbeidsoppgaver selv (SAK10 § 6-8)
  • Kravene i SAK10 kapitlene 9 (Godkjenning av foretak), 10 (Krav til foretakenes system) og 11 (Krav til utdanning og praksis – faglige ledelse) kommer ikke til anvendelse for selvbygger (SAK10 § 6-8)
  • Selvbygger kan miste sin ansvarsrett på lik linje med ansvarlige foretak (SAK10 § 6-9). Det vil ofte være både kostnads- og tidsbesparende å la en profesjonell ansvarlig søker håndtere dialogen med kommunen
  • Det stilles ikke krav til gjennomføringsplan i tiltak der tiltakshaver er den eneste med ansvar. Dersom tiltakshaver har rollen som ansvarlig søker og bruker andre ansvarlige foretak i tillegg, må tiltakshaver lage en enkel oversikt og gjennomføringsplan over de ansvarlige foretakenes oppgaver og arbeid, og han må innhente samsvarserklæringer fra disse foretakene før det kan utstedes ferdigattest (SAK10 § 12-1, 2, b).

Du kan spare mye på å være selvbygger!

Her kan mange momenter nevnes, men vi velger å ta med de vanligste. Merk at ikke alle momenter er reelle i alle tiltak:

  • Et foretak har gjerne egne gebyrer for å påta seg det offentligrettslige ansvaret i prosjektet. Dette bortfaller om de kun har privatrettslig ansvar som leverandør av tjenester. Tiltakshaver løper ingen risiko ved denne ordningen
  • Registrering av foretak er gebyrbelagt av kommunen. Disse kostnadene varierer, men det er ofte snakk om mellom 300,- og 1000,- kroner per foretak som skal tildeles ansvarsrett
  • Flere aktører er interessert i å gi sitt tilbud om de slipper dokumentasjonskravene fra ansvarlige foretak
  • Risikoen for mangler i ansvarsrettene minsker for hvert fagområde som legges til selvbygger.

Muligheten for å bli godkjent som selvbygger varierer fra kommune til kommune. Vi anbefaler at husbyggeren kontakter sin kommune og ber om en uttalelse for hvilken praksis som gjelder i den aktuelle kommunen.

Last ned blankett

Last ned oppdatert blankett:
5184, 5187 – Søknad om ansvarsrett som selvbygger, egenerklæring

RBE AS har god erfaring med å utforme søknader for selvbyggere. Kontakt oss gjerne for mer info om hvilke muligheter du har og hvordan vi kan bistå Deres prosjekt.


Hvis du foretrekker å sende en melding eller en hyggelig telefonsamtale se, vår kontaktinformasjon under.

Kontaktpersoner

  • Ragnvald Rasmussen

  • Kjetil Gullaksen

  • Natalia Ntavou

  • Arünas Benetis

    • Medarbeder
    • Tlf: n/a
  • Stanislovas Benetis

    • Medarbeider
    • Tlf: n/a