×

Vi påtar oss oppdrag fra hele landet og svarer raskt på telefon og mail.

55 34 57 00

…eller send melding

Hjelp med byggesøknad

Sist oppdatert: 31. mai 2018

En byggesøknad krever at du legger ved tegninger og prosjektering. Prosjektering vil si at det er en plan for arbeidet som viser at det planlagte arbeidet følger alle dagens krav og regler. Vår erfaring fra arbeid med forskjellige kommuner gjør at vi ofte får til en smidig søknadsprosess med et positivt utfall.

Vi i RBE søknader har mange års erfaring med byggesøknader. Vi har spisskompetanse på vanskelige og krevende byggesøknader som bygge nytt bygg, bruksendre rom (f. eks. boder, loft osv. til oppholds- og soverom), tilbygg og påbygg av bolig og bygging av garasjer, uteboder mv.

Klikk for fullsize versjon - Byggesaksbehandling prosessen foregår i korte trekk som illustrasjon.

Relaterte artikler…

Klikk på overskriftene for å vise artikkel…

Bruksendring mellom tilleggsdel og hoveddel

Her kan du finne informasjonen du trenger om bruksendring som kan forestås av tiltakshaver. Vi viser til relevante deler av lovverket, og prøver å gjøre prosessen så forståelig som mulig. Ta kontakt for en hyggelig prat og informasjon om pris.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel – Hva loven sier

Byggesaksforskriftens (SAK10) § 2-1. Varig og og tidsbestemt bruksendring

“a) byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk, b) endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser, eller c) tilleggsdel tas i bruk til hoveddel eller omvendt.”

Hentet fra direktoratets veiledning til § 2–1:

“En må søke om tillatelse til bruksendring når et byggverk skal tas i bruk til noe annet enn det byggverket opprinnelig var godkjent for eller lovlig brukt til. Tilsvarende gjelder for tilrettelegging for annen bruk. Både varig og tidsbestemt bruksendring er søknadspliktig. Søknadsplikten gjelder også når bruksendringen kun omfatter del av en bygning, for eksempel å innrede kjellerboder til kjellerstue.”

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og omvendt - hva betyr det for deg?

Alle bruksendringer fra tilleggsdel til hoveddel og omvendt er søknadspliktig. Det gjelder både om du gjør arbeidet selv eller om du leier inn fagfolk. Ifølge plan- og bygningslovens §20–4 er det enkelte tiltak som kan forestås av tiltakshaver. Det vil si at eier selv kan gjøre arbeidet. Et eksempel kan være å gjøre kjellerboder om til kjellerstue. Selv om eier gjør alt arbeidet selv er bruksendringen søknadspliktig.

Annen type arbeid, som f.eks. endringer i bærende strukturer eller våtromsarbeid krever også søknad, men her er det også faglige krav til hvem som utfører arbeidet (det trengs en ansvarlig utførende).

Hva regnes som hoveddel og tilleggsdel?

Avklaringen om oppdeling av bygninger og bruksdeler etter hoveddel og tilleggsdel er hentet Kommunal- og moderniseringsdepartementets veiledning "Grad av utnytting. Beregnings- og måleregler" som er tilgjengelig her:

Oppdeling av bygninger og bruksdeler etter hoveddel og tilleggsdel

Begrepene hoveddel og tilleggsdel forekommer i TEK17 bare i forbindelse med fastsetting av etasjetallet for en bygning eller bruksenhet. Hva som inngår i hoveddel og tilleggsdel vil være avhengig av om bygningen benyttes til bolig eller næringsbygg eller publikumsbygg.

Boligbygg

"I hoveddel inngår følgende rom innenfor en boenhet (bruksenhet) uansett hvilken etasje rommene befinner seg i. Listene er ikke uttømmende.

  • oppholdsrom, soverom, kjøkken, kjølerom, entre, vindfang
  • bad, dusjrom, toalett, vaskerom, badstue, rom for svømmebasseng, trimrom
  • solenergirom som brukes som oppholdsrom også om vinteren, (isolert) (f.eks. innglasset balkong, vinterhage e.l.)
  • rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom rom som er nevnt ovenfor

I tilleggsdel inngår følgende rom innenfor en boenhet (bruksenhet) uansett hvilken etasje rommene befinner seg i:

  • boder, oppbevaringsrom, garasje
  • tekniske rom (ventilasjonsrom, fyrrom, heismaskinrom, søppelrom eller liknende)
  • solenergirom som ikke kan brukes som oppholdsrom om vinteren, (uisolert) (f.eks. innglasset balkong, vinterhage e.l.)
  • balkonger, terrasser, portrom, arkader og andre åpne arealer
  • rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom rom er nevnt, og mellom disse rom og hoveddel.” (Grad av utnytting. Beregnings- og målregler, side 43)

 

Vedleggene til en byggesøknad

Når det sendes inn en byggesøknad kreves det en rekke vedlegg fra kommunen. Her gir vi en oversikt over de vanligste formene for vedlegg. Dette er ikke en uttømmende liste, og hvilke vedlegg som kreves vil variere mellom kommuner og hva byggesaken gjelder.

Tegninger: Ved en byggesøknad om bruksendring må det legges ved en tegning som nøyaktig viser bruksendringen. Her kreves det en snittegning som viser de relevante høydemålene, som takhøyde, vinduhøyde mm. Ved en endring fra tilleggsdel til hoveddel, f.eks. bod til stue, vil det følge med strengere tekniske krav til den nye bruken. Dette kan gjelde utsyn, lys, takhøyde og så videre. Det kreves også at det legges ved plantegninger, som viser hvordan den nye planløsningen vil være. Her er det viktig at boligen fortsatt innfrir kravene som f.eks. stilles til bodplass. I tillegg må det legges ved fasadetegninger for byggesaker som gjelder gjelder bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Dette for å vise at rommene i boligen etter endringene innfrir krav til rømning, lys og utsyn. Kommunene vil i de aller fleste tilfeller kreve at et situasjonskart legges ved søknaden. I situasjonskartet med koordinater må tiltaket det søkes om vises med riktig målestokk. Dersom bruksendringen kan påvirke naboenes interesser, må det også legges ved dokumentasjon på at nabovarsling. I de fleste tilfeller vil ikke bruksendringer medføre krav om nabovarsling, men dersom endringen kan påvirke lysforhold, støynivå eller på en annen måte kan påvirke naboene vil det kreves at de varsles.

Selvstendig boenhet - noe helt annet

I noen tilfeller vil bruksendringen føre til at arealet vil regnes som en ny boenhet. Dette kan f.eks. gjelde når en kjeller med egen inngang innredes slik at den har eget bad, kjøkken, soverom og stue. Da følger det med nye krav om at alt må gjøres etter TEK 17, som vil være et mer omfattende tiltak og søknadsprosess.

Vi i RBE AS har lang erfaring med utforming av byggesøknad for bruksendring.
Kontakt oss i dag for en fast pris på bruksendring.

Kontakt oss

Byggesøknad for påbygg og tilbygg

Her finner du informasjon om kravene til byggesøknad for påbygg og tilbygg. Om du skal søke om påbygg eller tilbygg kan vi hjelpe deg. Ta kontakt for en hyggelig prat og informasjon om pris.

Byggesøknad for påbygg

Påbygg er tiltak hvor det bygges i høyden over allerede bebygd areal på eiendommen. Det vil si at det ikke øker det bebygde arealet (BYA) på eiendommen.

Påbygg faller inn under plan og bygningsloven §20–3 som et tiltak som krever ansvarlige foretak. Det vil si at det tiltakshaver (eier) ikke selv kan står ansvarlig for byggesøknad, prosjektering og utførelse, men at det må inn et kvalifisert foretak. I tillegg er det enkelte typer påbygg som krever uavhengig kontroll.

Byggesøknad for tilbygg

Tilbygg er tiltak hvor det bebygde arealet (BYA) på eiendommen økes. For eksempel ved å sette opp tak over inngangspartiet, sette opp en bod til sykkel eller bygge en terrasse (Mer informasjon om byggesøknad for terrasse finner du i egen artikkel). Du kan bygge tilbygg til huset eller garasje, men for garasje teller tilbygget inn når størrelsen på garasjen skal regnes ut (mer om byggesøknad for garasje eller uthus finner du i egen artikkel)

Tilbygg inntil 15 m² - unntatt søknadsplikt?

Det er lov å sette opp tilbygg til hus eller garasje på inntil 15 m² uten å sende inn søknad til kommunen. Selv om tiltaket ikke er søknadspliktig må du undersøke en rekke faktorer før du går i gang med arbeidet. Her er noe av det du må undersøke før du bygger, men mer at det ikke er en uttømmende liste:

  • Det er ikke lov bruke tilbygget til å sove eller bo i uten søknad. Det betyr at tilbygget ikke kan inneholde, stue, soverom, kjøkken eller våtrom. Dette gjelder også for tilbygg som skal brukes som kontor, verksted eller atelier
  • Tilbygget må stå på bakken eller være understøttet, og være minst 4,0 meter fra nabogrensen (med mindre reguleringsplanen oppgir noe annet)
  • Tilbygg til garasje må stå minst 1,0 meter fra nabogrensen
  • Du må undersøke hvor mye og stort du har lov til å bygge på eiendommen din. Du må også undersøke utnyttingsgraden på eiendommen din, det vil si hvor stor del av eiendommen din som er bebygd (BYA)
  • Tiltaket må følge vegloven, jernbaneloven og annet regelverk som gjelder for vei, avkjørsel, jernbane eller liknende
  • Du må undersøke hva som er lov til å bygge på eiendommen. Det kan du finne ut av i situasjonskart og kommunens reguleringsplan for eiendommen.
  • Tiltaket må ikke bygges over vann- og avløpsrør
  • Dersom du slipper å søke, og altså ikke må gi nabovarsel, kan det fortsatt være lurt å snakke med de nærmeste naboene før du begynner arbeidet

Tilbygg inntil 50 m² - søknadspliktig uten krav til ansvarsretter

Dersom tilbygget totalt ikke er større enn 50 m² i bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BRA) kreves det byggesøknad, men det er ikke krav til å ha et ansvarlig foretak. Det vil si at eier (tiltakshaver) selv kan stå ansvarlig for byggesøknad, prosjektering og oppføring. Dette unntaket fra krav om ansvarlig foretak gjelder kun for ett tilbygg. Det er ikke anledning til å søke for flere tilbygg uten ansvarlig foretak.

For tilbygg over 50 m² i bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BRA) kreves det at prosjektet ledes av et ansvarlig foretak. Det vil si at det er et ansvarlig foretak som står ansvarlig for byggesøknad, prosjektering og oppføring.

Ta kontakt med oss i RBE AS for hjelp til tegning, prosjektering og byggesøknad for påbygg og tilbygg.

Kontakt oss

Byggesøknad for terrasse

Med terrasse menes “planert avsats for uteopphold, med eller uten platting av ulikt materiale og med direkte atkomst fra terreng, ikke overbygd.” (Definisjonen er den NKF, Norsk kommunalteknisk forening, bruker). Terrasse er ikke det samme som balkong eller veranda. En grei huskeregel er at terrasse kommer av det italienske terra, som betyr jord, altså på bakken. Hvorvidt du må søke for å bygge terrasse er avhengig av terrassens størrelse, høyde over terrenget og avstand til eiendomsgrense.

Ta kontakt for en hyggelig prat og informasjon om pris.

Bygge terrasse - unntatt søknadsplikt?

Terrasse er unntatt søknadsplikt om den er bygd på bakken. Bygd på bakken vil si en terrasse med høyde inntil 0,5 m over ferdig planert terreng (jfr. SAK10 § 4–1, veiledning til innledning) Det vil si at i utgangspunktet er byggingen av en slik terrasse ikke regnet som et tiltak etter plan- og bygningsloven §20–1, og dermed ikke søknadspliktig. Det betyr videre at reglene om avstand til nabogrense etter plan- og bygningsloven 29–4 ikke gjelder. Det er ingen begrensninger for hvor stor grunnflate terrassen kan ha.

MEN: Vær oppmerksom på at lokale planer, som for eksempel kommuneplanens arealplan eller reguleringsplan kan ha andre og strengere bestemmelser for hva som gjelder for eiendommen din.

Mindre terrasse med høyde på mer enn 0,5 m over ferdig planert terreng, og som er inntil 15 m² i bebygd areal (BYA) er også unntatt søknadsplikt, men har strengere krav. Du må undersøke at byggingen av terrassen følger bestemmelsene i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, arealplaner som kommuneplanens arealdel og reguleringsplan og andre tillatelser. Terrassen skal plasseres minst 4,0 m fra nabogrense. Det stilles også krav til at du undersøker det samme som når du skal bygge garasje eller uthus (mer informasjon om byggesøknad for garasje og uthus).

Bygge terrasse - søknadspliktig

Noen terrasser kan du bygge selv (som tiltakshaver), men de er fortsatt søknadspliktige. Det gjelder terrasser med høyde mer enn 0,5 m over ferdig planert terreng og som ikke er over 50 m² som tilbygg eller over 70 m² frittliggende på bebygd eiendom målt i bebygd areal (BYA). Det stilles også krav til at du undersøker det samme som når du skal bygge garasje eller (mer informasjon om byggesøknad for garasje og uthus finner du i egen artikkel)

Kommunen kan gjennomføre tilsyn av slike terrasser, og da må du blant annet kunne dokumentere hvordan kravene i byggteknisk forskrift (TEK17) er ivaretatt.

Ved bygging av terrasser som er større enn 50 m² som tilbygg eller over 70 m² frittliggende på bebygd eiendom målt i bebygd areal (BYA) kreves det ansvarsretter. Det vil si at det kreves et ansvarlig foretak som skal stå ansvarlig for hele byggeprosessen av terrassen. Det gjelder søknad, prosjektering og oppføring.

Ta kontakt med oss i RBE AS for et tilbud på tegning, prosjektering og byggesøknad for terrasse.

Kontakt oss

Byggesøknad for garasje og uthus

Bygging av garasje og uthus vil i de aller fleste tilfeller være søknadspliktige. Det vil variere hvilken type byggesøknad som krever blant annet ut i fra hvordan bygget skal utformes og brukes. Ved å rådføre deg med kommunen vil du kunne avklare søknadsform og -plikt.

Dette kan vi selvsagt hjelpe med! Ta kontakt for en hyggelig prat og informasjon om pris.

Bygge uten søknad?

Fra og med 1. juli 2015 ble det mulig å bygge garasje eller andre frittliggende bygg på inntil 50 kvadratmeter uten å sende søknad til kommunen eller varsle naboen. Det vil si at du for eksempel kan komme i gang med å bygge garasje eller hagebod uten å søke, vente på svar og betale gebyr for behandling av søknaden.

MEN: Før du starter er det viktig at du setter deg inn i hva, hvor og mye du har lov å bygge på eiendommen din. Du har også ansvar for at det du bygger er i tråd med kommunens arealplan for området og plan- og bygningsloven. Som listen nedenfor viser er det en rekke faktorer som du må til hensyn til før du bygger uten å søke.

Hva kan du bygge uten å søke?

  • Eiendommen må være bebygd. Det vil si at det er et bolighus eller hytte på eiendommen fra før
  • Bygningen kan ikke være større enn 50 kvadratmeter. Dette gjelder både for samlet bruksareal (BRA) og bebygd areal (BYA)
  • Bygningen må plasseres minst 1,0 meter fra andre bygninger på eiendommen din
  • Bygningen må plasseres minst 1,0 meter fra nabogrensen. Dersom det er mindre enn 2,0 meter mellom bygningen og nærmeste bygning på naboeiendommen er det strengere brannkrav. Da må tak og vegger som i delene som er nærmere naboen enn 2,0 meter brannsikres
  • Bygget kan ikke inneholde stue, bad, våtrom, soverom eller kjøkken. Bygningen skal ikke brukes til å bo eller sove i
  • Det er kun lov å bygge bygg på én etasje. Dersom bygget skal ha loft eller kjeller kreves det søknad. Det er mulig å ha et lite oppbevaringsareal eller kryploft over garasjen og fortsatt bygge uten å søke
  • Mønehøyden kan ikke være høyere enn 4,0 meter og gesimshøyden ikke høyere enn 3,0 meter. Disse målene tas vanligvis fra gjennomsnittsnivået på det ferdig planerte terrenget rundt bygget
  • Mønehøyde er som regel bygningens høyeste punkt, det er vanligvis høyden mellom to skrå flater. Gesimshøyde er høyden fra punktet i overgangen fra ytterkledningen til taktekkingens ytre flate oppå taket
  • Bygningen kan ikke plasseres over vann- og avløpsledninger, ettersom kommunene må ha tilgang til disse ledningene
  • Dersom du skal bygge i et LNF-område er det begrensninger i hva du kan bygge. LNF er områder som er regulert til landbruk, natur og friluftsformål. I noen områder hvor det er reindrift er det regulert som LNFR-områder Informasjon om begrensningene i LNF-områdene finnes som regel i kommuneplanens arealdel
  • Det er også begrensninger dersom du skal bygge nærmere enn 100 meter fra sjøen. I 100-metersbeltet er det i utgangspunktet forbudt å bygge. Avstanden måles fra alminnelig høyvannsstand. I tillegg kan det også være begrensningen dersom du vil bygge nærmere enn 100 meter fra innsjøer, vassdrag og elver. Svar på dette finnes i reguleringsplan eller kommuneplanens arealdel
  • Du står ansvarlig for å undersøke at bygningen plasseres på sikker grunn. Det vil si at du må undersøke om det er fare for flom, storflom, skred eller kvikkleireskred der du skal bygge
  • Det må være minst 30 meter mellom bygget og nærmeste jernbanespor (dette gjelder togspor, t-banespor og trikkespor). Avstanden skal måles fra midtlinjen i nærmeste spor
  • Dersom du skal bygge i nærhet av offentlig vei må du søke. Byggegrensen mot vei er satt i reguleringsplan eller i kommunens arealdel. Ut i fra dagens byggegrense bygger du i nærheten av offentlig vei dersom det er mindre enn:
  • 15 meter til gang- og sykkelvei
  • 15 meter til kommunal vei
  • 50 meter til fylkesvei
  • 100 meter til riksvei (redusert til 50 meter i uregulerte områder)
  • Avstandene måles fra kjørebanens midtlinje
  • Det kreves godkjent avkjørsel mot vei for å kunne bygge garasje. Dersom du trenger ny eller endre avkjørsel mot kommunal vei, må du kontakte kommunen, for riks- eller fylkesvei må du kontakte Statens vegvesen. Dersom garasjen gir dårligere sikt kan du trenge ny eller endret avkjørsel. Det må være en godkjent avkjørsel før du kan begynne å bygge
  • Du må også undersøke om eiendommen din har stort nok areal til den nye bygningen. Eiendommer har begrensninger på hvor mye areal eller volum du kan ha bygninger på. Dette finner du som regel i situasjonskart eller reguleringsplan oppført som bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BRA) i prosent eller antall kvadratmeter. I eldre planer kan det stå oppført som tomteutnyttelse (TU) i prosent
  • I reguleringsplan, kommuneplanens arealdel, situasjonskart eller andre plandokumenter kan det være andre forhold som hindrer deg i bygge slik du har tenkt. Det kan være strengere krav til bygningens høyde eller størrelse, hvor langt unna nabogrensen du kan bygge, krav til bygningens utseende, verneverdige kulturminner eller sjeldne dyre- eller plantearter. Dette må undersøkes nøye før du bygger

For mer informasjon, spørsmål og pris ta kontakt.

Kontakt oss

Garasje og uthus opp til 70 m²

Garasje og uthus opp til 70 m² faller inn under tiltak som krever søknad og tillatelse som kan forestås av tiltakshaver og regnes som et mindre tiltak (jfr. Byggesaksforskriften SAK10 kapittel 3 og §3–1, bokstav b). Det betyr at dersom garasjen eller uthus er på mer enn 50 kvadratmeter, men ikke over 70 m², kreves det en byggesøknad uten ansvarsrett. Det betyr at du selv (tiltakshaver) kan være ansvarlig for planlegging, byggesøknad og bygging (forestås) av garasje eller uthus.

Noen av kravene til garasjen eller uthuset (hentet fra veiledningen til SAK10 §3–1 bokstav b):

“Forutsetningen er at tiltaket ikke skal anvendes til beboelse. Dette innebærer at tiltaket ikke kan benyttes til overnatting, men at det for eksempel kan brukes til verksted eller utstillingslokale med personopphold på dagtid.

Bygningen kan oppføres i inntil en etasje og kan i tillegg være underbygget med kjeller uten at kjeller blir å medregne i bruksarealet for bygningen. En slik kjeller må ha himling mindre enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Bygningen kan ha loft så lenge loftet ikke blir å anse som etasje, jf byggteknisk forskrift § 6–1. Bruksareal på loft skal medregnes i bygningens bruksareal.”

Garasje og uthus over 70 m²

Garasjer under 70 m² og 50 m² er unntatt noen av de vanlige reglene for byggesøknader. Dette gjelder for eksempel krav til hvem som kan stå ansvarlig i byggeprosessen. Dersom garasje eller uthus er over 70 m² er det søknadsplikt med ansvarsretter. Det vil si at du som eier (tiltakshaver) ikke kan stå ansvarlig for søknad eller oppføring. I tillegg er det krav om ansvarlig utførende dersom loftets areal er større enn ⅓ av garasjens eller uthusets underliggende etasje.

Du kan søke kommunen om å få godkjenning som selvbygger. Det vil si at du kan for personlig ansvarsrett for bygg, og kan stå ansvarlig for søknad og oppføring Det er flere vilkår som må innfris for å få godkjenning som selvbygger etter SAK10 § 6–8, blant annet at det er et bygg av bolig eller fritidsbygning til eget bruk.

Uansett beliggenhet kan vi i RBE AS utforme din byggesøknad for garasje og uthus.

Kontakt oss

Nabovarsel

Her kan du finne informasjon om nabovarsel i byggesøknader. Denne siden handler om hva du kan gjøre dersom du har fått et nabovarsel og vil komme med en nabomerknad, og informasjon til deg som skal sende et nabovarsel.

Et nabovarsel er et skriv som på en detaljert måte skal gi informasjon om et søknadspliktig tiltak som kan påvirke andres interesser. Det vil si at naboene skal ha informasjon om rive- eller byggeprosjekter som kan påvirke forhold på deres eiendom eller i deres bolig. Her finner du informasjon om hva et nabovarsel skal inneholde, og hva du gjør dersom du vil komme med en merknad.

Hva skal et nabovarsel inneholde?

I veiledningen til SAK10 §5–2, andre ledd står det:

“Nabovarsel skal gi en dekkende beskrivelse av tiltaket; hva som skal oppføres og hvor det skal oppføres. Det er et krav at målsatt situasjonsplan og snitt- og fasadetegninger vedlegges selve varselet. I tillegg skal varselet, i den grad det berører naboenes eller gjenboernes interesser, inneholde dokumentasjon som følger av byggesaksforskriften § 5–4.”

Dersom tiltaket medfører endre bruk, skal både ny og tidligere bruk beskrives. Hvis tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven må det vises til relevante bestemmelser og begrunnelsen i søknaden skal også vedlegges. Nabovarselet skal også inneholde tydelig informasjon om hvor eventuelle merknader skal sendes. Det er mulig å levere nabovarsel personlig, per post eller elektronisk. Ved levering per post eller elektronisk er det særskilte krav som dokumenterer at rett person har mottatt varselet.

Svarfrist ved et nabovarsel

Dette bestemmes av plan- og bygningslovens §21–3, første ledd:

“I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig.”

Her er det viktig å merke seg at fristen løper fra varselet er sendt og ikke når det er mottatt. Derfor vil du i de aller fleste tilfeller ha mindre enn to uker på å svare på et nabovarsel.

Merknad til nabovarsel - hva og hvordan

Dersom du mener at naboens planlagte tiltak går ut over din eiendom på en urimelig karakter, kan du komme med en merknad som kommunen må ta med i vurderingen av byggesøknaden. Hva du kan klage på ved naboens planlagte tiltak er avhengig av hvilket type tiltak naboen planlegger.

Du bør ha et gyldig grunnlag for nabomerknad

Kommunene skal godkjenne byggesøknader som ikke bryter med lover eller planer, som plan- og bygningsloven eller kommunens areal og reguleringsplan. Derfor er det en fordel å orientere seg i gjeldende lover og regler før man kommer med en nabomerknad. Et eksempel på et lovgrunnlag for en klage kan være plan- og bygningsloven §29–2 hvor det står at:

“Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.”

Denne bestemmelsen er et eksempel på noe som kan være et gyldig grunnlag for en nabovarsel. Dersom du mener at tiltaket det søkes bryter områdets visuelle karakter eller påvirker eiendommen din negativt, kan du komme med en merknad angående dette. Det er viktig å holde merknadene saklige, og selv om byggesaker kan vekke sterke følelser, vil det ikke tjene saken din å legge inn flest mulig merknader.

Nabomerknad ved søknad om dispensasjon

Nabomerknad er særlig viktig dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon fra lover eller planer og berører naboers interesser. Ved søknad om dispensasjon må søker blant annet vise “at fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.” (Jfr. plan- og bygningsloven §19–2, annet ledd). Dersom du mener at en dispensasjon fra plan- og bygningslovens bestemmelser er til en ulempe for deg og din eiendom kan du legge inn en nabomerknad om dette.

Samtykke til nabovarsel?

Det er også mulig å samtykke i tiltaket. Det gjør du dersom du ikke finner noen problemer med det foreslått tiltaket i nabovarselet. Det er også anledning til å be om betenkningstid. Dette er for eksempel nyttig dersom nabovarselet inneholder en søknad om dispensasjon. Ved søknader om dispensasjon er det ofte nyttig å ta kontakt med en profesjonell aktør for å forsikre deg om at dine interesser ivaretas på en god måte.

Dersom du ønsker å komme med en nabomerknad hjelper vi i RBE AS deg gjerne. Vi har erfaring med å skrive nabovarslinger og nabomerknader. Vi har erfaring med de relevante lover og regler, og kan hjelpe deg med å få oversikt over forhold som kan påvirke eiendommens verdi eller om tiltaket på andre måter bryter med dine interesser.

Kontakt oss

Vil du lage utleiedel i egen bolig?

Det kan være lønnsomt å ha en utleiedel i egen bolig, spesielt siden du i de fleste tilfeller ikke må skatte av leieinntektene? Før du går starter med ombyggingen er det viktig å undersøke om du må søke før du begynner, og om du må bygge etter den nyeste byggtekniske forskriften (TEK17).

I denne artikkelen tas det utgangspunkt i en ombygging av kjeller til en utleieleilighet. Her finner du informasjon om hvordan du kan gå frem, og noen av de vanligste feilene du bør unngå.

Oppretter du en ny boenhet?

Det er anledning til å gjøre en rekke endringer i boligen uten å søke. Mer informasjon om unntakene fra krav om byggesøknad kan du finne i artikkelen om bruksendring mellom tilleggsdel og hoveddel. Dersom kjellerleiligheten regnes som ny boenhet kreves både byggesøknad og at ombyggingen gjøres etter TEK17. Det er ikke nødvendig at kjellerleiligheten regnes som en ny boenhet for å leie den ut.

Byggesaksforskriften (SAK10) §2–2 oppgir tre kriterier som alle må være innfridd for at deler av boligen skal regnes som en ny boenhet.

Det første kravet er at den nye boenheten har “har alle hovedfunksjonene for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett.” (jfr. SAK10 2–2, a). Vurderingen av om boenheten har alle hovedfunksjonene gjøres ut fra fysiske kriterier og ikke hvordan boenheten faktisk brukes. Det vil si at et oppholdsrom kan innfri kravet til både stue, soverom og kjøkken. Leiligheten regnes ikke som en ny boenhet dersom den ene hovedfunksjonen, for eksempel bad og kjøkken, brukes i den andre delen av boenheten.

Det andre kravet er at den nye boenheten har egen inngang. Det vil si at leiligheten har egen separat inngang som ikke går igjennom andre boenheter i bygget.

Det tredje kravet er at den nye boenheten er fysisk adskilt fra øvrige enheter. Med dette menes at det ikke er en fysisk forbindelse mellom enheten i noen form. Det vil si at dersom det er en låst dør mellom kjellerleiligheten og resten av boligen vil kjellerleiligheten ikke regnes som en ny boenhet. To fysisk adskilte boenheter kan ha felles gang, trappeløp eller felles inngang som for eksempel i en boligblokk eller en horisontaldelt tomannsbolig.

Dersom du skal leie den ut er det en betydelig lettere prosess dersom den ikke regnes som en ny boenhet, og det kan du gjøre ved å ikke innfri ett av de tre kravene. Det er verdt å merke seg at det er klare begrensninger i hvilke endringer som kan gjøres uten å søke, og i de mange tilfeller vil ombyggingen av en kjeller til en leilighet medføre søknadsplikt.

Du vil opprette en ny boenhet

I noen tilfeller vil det være et ønske om å opprette en ny boenhet i bygget. Det kan for eksempel være om du ønsker å bygge en leilighet i kjelleren og selge den. Da er det viktig at de tre kriteriene nevnt ovenfor om hovedfunksjonene, egen inngang og at den er fysisk adskilt er innfridd. Dersom alle tre kriteriene er innfridd vil det også gjøre at det kreves byggesøknad og at TEK17 følges.

TEK17 stiller strenge krav til hvordan de enkelte rommene bygges. Noen av kravene i TEK17 er krav til romhøyde, utsyn, lysforhold, lagringsplass, innemiljø, brannsikring, parkering og uteområder. Ved opprettelse av ny boenhet er det også krav til at et ansvarlig foretak står ansvar for prosjektering, søknad, utførelse og kontroll.

Vi i RBE har lang erfaring med ombygging til utleieleilighet og opprettelse av ny boenhet, og hjelper deg gjerne! Ta kontakt for mer informasjon, spørsmål og pris.

Kontakt oss

Søke som selvbygger?

I utgangspunktet trengs det et ansvarlig foretak som skal stå ansvarlig for søknad, prosjektering og oppføring. Det er unntak for enkelte mindre byggeprosjekter (bruksendring, garasje, tilbygg og påbygg, som du kan lese mer om på våre sider). Det er også mulig å søke å stå ansvarlig for søknad, prosjektering og oppføring som selvbygger.

Det er anledning for hvem som helst å søke om å stå som ansvarlig som selvbygger, men merk at det kun gjelder ved bygging av egen bolig eller egen fritidsbolig. Det er kommunen som kan godkjenne en person for ansvarsrett for egen bolig eller fritidsbolig (jfr. Byggesaksforskriften (SAK10) §6–8).

Dette kan vi selvsagt hjelpe med! Ta kontakt for en hyggelig prat og informasjon om pris.

Det er en rekke krav som avgjør om du kan stå ansvarlig som selvbygger:

  • Det er et krav at byggearbeidet er innenfor tiltaksklasse 1. Det vil si at byggearbeidet regnes som å være av liten kompleksitet og vanskelighetsgrad.
  • Det må gjelde bolig- eller fritidsbygning. Det vil si helårsbolig, garasje og fritidsbolig, påbygg, tilbygg, uthus og lignende. Eiendommer som brukes til annet formål faller utenfor det du kan stå ansvarlig for som selvbygger (det vil for eksempel si bygninger til næringsvirksomhet).
  • Bygningen må også være til selvbyggers eget bruk. Det omfatter enebolig med eventuell sekundærbolig, men ikke for tomannsbolig eller rekkehus.
  • Som søker må du kunne sannsynliggjøre at du innehar tilstrekkelig kvalifikasjon. Her vektlegges kompetanse og erfaring. Har du byggteknisk utdanning og praksis sier veiledningen til SAK10 §6–8 at du bør kunne godkjennes. Det teller også positivt om du tidligere har bistått oppføringen av byggverk eller lignende eller har relevante kurs.
  • Du må kunne sannsynliggjøre at arbeidet blir tilfredsstillende utført. Det vil si at arbeidet blir gjort etter regelverket, altså i samsvar med plan- og bygningsloven og underliggende regelverk. Som selvbygger er det ikke et krav til at du gjør alt arbeidet selv, og du kan hente inn fagpersoner med kompetanse på områder du ikke selv behersker. Det viktige er at det må være tydelig hvem som skal gjøre hva (jfr. SAK10 12-, tredje ledd)
  • erfaring fra en tidligere innsendt god og fullstendig søknad som for eksempel kan inneholde en redegjørelse om videre saksgang og dokumenthåndtering.
  • Enkelte deler av byggearbeidet stiller strengere krav til dokumentasjon av den konkrete ferdigheten og at arbeidet gjøres i henhold til de særlige regelen for arbeidet. Dette kan for eksempel gjelde for oppsetting av grunnmur.

Rettigheter og plikter selvbygger

  • For selvbyggere gjelder ikke kapitlene 9 (Foretak og tiltaksklasser), 10 (Krav til kvalitetssikring) og 11 (Krav til utdanning og praksis) i SAK10.
  • Du som tiltakshaver kan bli godkjent som ansvarlig som selvbygger for deler eller hele byggearbeidet. Du må sannsynliggjøre kompetanse i de delene av lovverket som dekker det arbeidet du skal stå ansvarlig for. Skal du ha ansvar for søkerfunksjonen vil byggesaksforskriften være sentral. For å dokumentere at søkerfunksjonen blir ivaretatt på en tilfredsstillende måte kan du vise til
  • En selvbygger kan aldri godkjennes for kontroll, og dersom det er krav til kontroll må denne gjennomføres av et uavhengig foretak.
  • På samme måte som ansvarlige foretak kan du som selvbygger miste ansvarsrett (jfr. SAK10 §6–9).

Her har vi gitt en liste over det meste du må undersøke og ha på plass før du søker, og hvilke krav som stilles til deg som selvbygger. Det er ulik praksis i de forskjellige kommunene, og vi anbefaler at du tar kontakt med kommunen for å undersøke hva som er vanlig praksis der.

Du kan spare en god del ved å stå ansvarlig som selvbygger, men vær oppmerksom på at det samtidig også medfører økt personlig risiko.

Blankett for søknad om personlig ansvarsrett som selvbygger av egen bolig eller fritidsbolig: Direktoratet for byggkvalitete

Vi i RBE AS har lang og god erfaring med søknader for selvbyggere. Ta gjerne kontakt med oss for mer informasjon om hvilke muligheter du har og hvordan vi kan hjelpe deg med ditt prosjekt.

Kontakt oss

Seksjonering og reseksjonering

Seksjonering er å dele opp en eiendom i flere eierseksjoner. Det vil si en andel i en eiendom med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet. Seksjonseiere er eneeier av et avgrenset areal av en bestemt seksjonert eiendom, og medeier i alt fellesareal på eiendom og i bygningen tilsvarende sin andel av sameierbrøken. Det er mulig å søke om seksjonering selv og det krever ikke fagkunnskap. En vellykket søknadsprosess er likevel avhengig av at både søknaden og alle vedleggene er utarbeidet på en skikkelig måte. Dette kan vi selvsagt hjelpe deg med.

Ny eieerseksjonslov av 1. januar 2018 har gjort det lettere å søke om seksjonering. En av de viktigste endringene er at det nå er anledning til å seksjonere ved rammetillatelse. Dette er en positiv endring både for eksisterende bygg, som nå kan seksjoneres før det er ferdigstilt og for nybygg hvor det tidligere kun var lov ved gitt igangsettelsestillatelse.

Vedlegg til søknad om seksjonering

For å få innvilget søknad om seksjoner er det nødvendig å få på plass alle de riktige vedleggene. Her er en kort oversikt over de viktigste vedleggene. For mer informasjon er det bare å ta kontakt.

Ved en søknad om seksjoner er det nødvendig med tegninger som viser de nye seksjonene på en tydelig måte. Det vil si at tegningene blant annet må vise de forskjellige seksjonene, uteoppholdsareal og fellesareal. I tillegg må det tydeliggjøres at alle seksjonene har påkrevd fasiliteter og tekniske løsninger.

En seksjonering vil medføre krav til fellesareal som vil bli sameie mellom seksjonseierne. Sameiet må ha utarbeidet vedtekter etter krav i plan- og bygningsloven.

Det er også nødvendig å sjekke at bygget slik det står er godkjent. Det vil si at det oppfylte byggtekniske krav da det ble oppført eller godkjent. Søknad om seksjonering medfører ikke krav til at seksjonene må oppfylle dagens byggtekniske krav.

Vi i RBE har lang erfaring med søknad om seksjonering, og hjelper deg gjerne! Ta kontakt for mer informasjon, spørsmål og pris.


Hvis du foretrekker å sende en melding eller en hyggelig telefonsamtale se, vår kontaktinformasjon under.

Kontaktpersoner